재건축 초과이익환수제ㆍ보유세 개편등 불확실성
"양극화 지속… 하반기 서울 집값 약세 가능성 전망"
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[베타뉴스=최천욱 기자] 평창 동계올림픽, 설 명절 등에 따라 관망세가 이어지고 있는 주택시장이 설 이후 어떤 모습으로 펼쳐질지 관심이 쏠리고 있다.
16일 부동산 업계에 따르면 설 이후 주택시장에는 봄 이사철을 제외하고도 다주택자 양도세 중가, 재건축 초과이익환수 부담금 부과, 재건축 연한 강화 등 추가 대책, 종합부동산세 등 보유세 개편, 총체적상환능력비율(DSR) 시행, 금리 인상 등 변수들이 줄줄이 대기 중이다.
부동산 전문가들은 "서울 아파트값은 강세를, 지방은 약세를 보이는 양극화가 당분간 이어지겠다"라면서도 "각종 정책 변수 등으로 변동성이 커진 만큼 하반기 이후부터는 서울 집값도 약세로 돌아설 가능성이 있다"고 내다봤다.
설 연휴 이후 주택시장이 잠시 숨 고르기에 들어갈 것으로 보인다. 매물도 없고 매수자들도 관망하는 '눈치보기' 장세 속에 4월부터 시행되는 양도세 중과를 피하려는 막바지 매물이 출현하며 가파른 상승세에 제동이 걸릴 수 있다.
신한금융투자 부동산팀 관계자는 "이미 다주택자들의 매물은 상당수 정리됐지만 매도 또는 임대사업자 등록 여부를 고민하는 다주택자들이 아직 남아 있는 것도 사실"이라며 "잔금 날짜를 3월 말까지 앞당기는 조건으로 막바지 다주택자 매물이 나올 것"이라고 설명했다.
한 세무사도 "최근 양도세 중과 전에 팔려고 고민하는 다주택자들의 상담이 크게 늘었다"고 말했다. 이는 설 이후 매물 출현 가능성을 시사하는 바다.
하지만 이 같은 매물의 양이 많지 않을 것으로 예상되면서 단기간 내 서울의 집값이 떨어질 가능성은 크지 않다고 전문가들은 예상한다.
부동산114 관계자는 "4월 이후 양도세 중과가 시행되면 서울 아파트 시장은 지금과 같은 매물 부족 현상이 심화될 것"이라며 "서울이나 과천, 분당 등지는 주택 거래량이 줄어든 상황에서도 매물 부족에 따른 호가 상승이 지속할 가능성이 있다"고 말했다.
반대로 지방과 수도권 일부 시장은 올해 입주물량이 급증하면서 약세를 보이는 '초 양극화'가 지속될 전망이다.
한국건설산업연구원 한 연구원은 "연초에 신 DTI(총부채상환비율)가 시행됐지만 이미 시중에 풀려 있는 유동성이 어마어마해 여전히 부동산 시장에 영향을 줄 것"이라며 "고액 자산가들은 장기 버티기가 가능해 3월에 일부 급매물이 나오더라도 상승폭이 둔화하는 수준일 것"이라고 말했다.
다만 재건축 초과이익환수 부담금이 공개될 경우 강남권 재건축 시장이 단기적으로 출렁거릴 가능성을 배제할 수 없다.
국토교통부는 올해부터 관리처분인가를 신청하는 단지는 물론, 작년에 인가 신청을 마친 곳도 서류상, 절차상 하자가 있을 경우 관리처분인가 신청을 반려하고 부담금을 부과시키겠다는 입장이다. 행정권 남용이라는 일부 비판에도 불구하고 '충격요법'으로 강남 집값 상승을 막아보겠다는 의지다.
재건축 연한과 안전진단 강화, 재건축 사업 절차 강화 등 추가 규제가 나올 지도 관건이다. 이 경우 지은 지 30년 이상 돼 재건축 기대감으로 가격이 오른 단지들이 약세로 돌아설 가능성이 있다. 30년 이상된 아파트는 비강남권에 대거 포진해 있다.
건국대 부동산학과 한 교수는 "재건축 연한을 강화하면 강남권보다 비강남권의 아파트가 더 타격을 받게 되고, 한동안 재건축 사업이 중단돼 공급부족으로 수년 뒤 집값이 오를 수 있다는 불안 심리를 키워주게 된다"며 "당장 집값 잡는 데 급급할 것이 아니라 주택시장의 수급 안정을 위해 신중히 접근해야 할 문제"라고 말했다.
하반기부터는 보유세 인상 여부가 주택시장의 큰 변수로 떠오를 전망이다. 6월 지방선거를 전후해 보유세 인상 논의가 본격화할 전망이어서 다주택자들이 보유 주택 수 줄이기에 나설지 관심이다.
양도세 중과 방침으로 비인기 지역의 주택은 줄이고 인기지역의 주택만 남기는 '똑똑한 한 채' 선호현상이 확산한 가운데 보유세 인상은 이런 분위기를 더욱 가속화할 수 있다.
하반기부터는 총체적상환능력비율(DSR)이 시행돼 돈줄이 막히는데 추가 금리 인상 가능성도 커지고 있다. 대출 규제와 금리 인상의 수요 규제가 동시다발적으로 터지며 집값 하방 압력이 커질 전망이다.
분양시장은 여전히 뜨거울 전망이다. 당장 다음달 분양 예정 물량이 7만5천 여 가구로, 역대급이다. 서울 강남구 개포 주공8단지를 비롯해 마포, 과천, 의왕, 하남 미사 등 인기지역에서 대거 신규 분양이 이뤄진다. 비인기지역은 그러나 미분양이 증가하는 등 청약시장에도 양극화가 더욱 뚜렷해질 전망이다.
