HDC현대산업개발
▶ 대전 도안2차 아이파크 분양개시
▶ 2019년 5,600세대, 2020년은 1만세대급 자체사업 Pipeline
▶ 주택 디벨로퍼에서 복합 디벨로퍼로, 컨빅션 바이

HDC현대산업개발(코스피 294870 HYUNDAI DEVELOPMENT COMPANY LTD.)은 인적분할로 설립된 신설회사로 2018년 6월 재상장했다. 동사는 PC(프리캐스트 콘크리트)사업과 호텔업 중심의 건설업체로서 2018년 5월 1일 현대산업개발이 ▷HDC(존속회사, 상호변경)와 ▷HDC현대산업개발(신설회사)로 분할되면서 독립했다. 분할 전 회사인 현대산업개발이 영위하던 사업 중 ▷건설사업부문 ▷PCE사업부문 ▷호텔 ▷콘도사업부문을 운영하고 있다. ▷부평 현대아파트단지 ▷수원 아이파크시티 등 자체 민간도시개발사업을 진행해오면서 쌓은 실적과 노하우를 보유하고 있다. 고수익형 자체 분양사업에 특화한 경쟁력을 갖추고 있어 도급공사에 비해 수익성이 높다는 평가다.

동사는 PC(프리캐스트 콘크리트)사업과 호텔업 중심의 건설업체다. 사업환경은 ▷국내 부동산 신규 분양시장은 2013년 하반기 이후 현재까지 안정적인 회복세를 보이고 있으며 ▷토목은 정부 예산감축 등으로 발주 감소와 경쟁심화가 진행되고 있다. 주요제품은 ▷일반건축(8.4%) ▷토목(5.7%) ▷외주주택 등(64.1%) ▷ 자체공사 (16.4%)등으로 구성된다. 원재료는 ▷철근(18.9%) ▷레미콘(19.5%) ▷공조장비(4.6%) ▷조명기구(4.3%) ▷콘크리트파일(1.8%) 등으로 구성된다. 동사의 재무건전성은 ▷중하위로 나타났으며 ▷부채비율153% ▷유동비율168% ▷자산대비차입금비중15%이고 진행중인 신규사업은 없는 것으로 전해졌다. 동종업계에서 1~5권에 포진한 업체는 현대건설 GS건설 대림산업 대우건설 HDC현대산업개발 등이다. 동사의 주식에 대한 내재가치 분석에 따르면 재무안전성만 중하위 등급이 매겨졌고 밸류에이션 사업독점력 수익성장성 현금창출력 등은 평가보류였다.

HDC현대산업개발의 2019년 자체사업은 총 3건이다. 가장 대규모 사업장은 대전 도안2차 아이파크(2560세대)이고 두 번째는 수원 망포 아이파크 2차(1815세대)이며 세 번째가 의정부 주상복합(미군기지 재생 1300세대)다. 이 중 대전 도안2차 아이파크가 3월 20일부터 특별공급에 들어가고 3월 21일부터 일반분양을 시작한다. 이 단지의 특징은 2560세대 전 가구가 일반분양이기 때문에 메머드급 아파트 입지로 평가된다. 이 사업의 성패에 따라 HDC현대산업개발의 주택사업의 마진 추이가 결정될 전망이다. 동사는 2019년 5600세대 2020년은 1만세대 등의 분양계획을 마련한 바 있다. 그러나 연평균 3500세대 수준의 자체사업을 추진하던 HDC현대산업개발은 2016~2018년 택지 소진기에 1400~0세대로 자체공급이 감소하면서 1조2000억원을 상회하던 자체매출이 8000억원 아래로 밀려난 상태다. 그러나 지난 3년간 준비해온 3건의 자체사업은 5600세대로 역대 최대 분양물량이다. 2020년의 2건(▷광운대역세권 복합개발 ▷파주 운정 동패동 자체사업개발)의 경우 매출기준 환산 시 1만세대 이상의 공급과 유사한 수준이다.

2019~2020년의 사업이 성공적으로 분양할 경우 HDC현대산업개발의 이익창출력은 급격히 증가할 것으로 예상되며 사업이 종료될 경우 자본총계는 1조9000억원에서 3조5000억~5조원 이상으로 증가할 것으로 기대된다. 현재 시총 2조3000억원을 고려하면 상당한 규모의 이익 모멘텀이 발생할 전망이다. 그 시작이 대전도안 아이파크 2차다. 일본의 디벨로퍼처럼 HDC현대산업개발도 주택중심 디벨로퍼에서, 역세권 복합개발이나 군부대 재생사업, 도시환경사업 복합개발 등을 영위하는 기업으로 변모 중에 있다. 특히 광운대 역세권의 경우 총 개발연면적은 부지면적만 4만6000평에 이를 정도로 초대형사업이다(ex:아이에스동서의 용호동 개발은 12만2000평 사업). 이익 모멘텀 최대치로 올라간 HDC현대산업개발에 대한 컨빅션 바이를 제시하겠다. 동사의 주가흐름을 살펴보면 52주 최고가는 7만7900원 최저가는 3만8550원이었다. 액면가는 5000원이고 기사총액은 2조1815억원에 달하며 시총순위는 105위에 올랐다. 외국인지분율은 30.8%였고 기말보통주배당률은 10%였다. HDC현대산업개발은 동종업계에서 5위에 올라있으며 현대건설 GS건설 대림산업 대우건설 등이 1~4위를 달리고 있다.

종목리서치 | 하나금융투자 채상욱 | 
HDC현대산업개발(294870) 분양 시작합니다. 주가도 출발합니다.

대전 도안2차 아이파크 분양개시

HDC현대산업의 2019년 자체사업은 총 3건이다.
가장 대규모 사업장은 대전 도안2차 아이파크(2,560세대)이고, 두 번째는 수원 망포 아이파크 2차(1,815세대)이고, 세 번째가 의정부 주상복합(미군기지 재생, 1,300세대)다.

이 중 대전 도안2차 아이파크가 3월 20일부터 특별공급, 3월 21일부터 일반분양을 시작한다.

이 단지의 특징은 2,560세대 전 가구가 일반분양이기 때문에 상당히 메머드급 사이트다.

이 사업의 성패에 따라 HDC현대산업개발의 주택사업의 마진 추이가 결정될 것이다. 

2019년 5,600세대, 2020년은 1만세대급 자체사업 Pipeline 연평균 3,500세대 수준의 자체사업을 추진하던 HDC현대산업개발은 2016~2018의 택지 소진기에 1,400~0세대로 자체공급이 감소하면서 1.2조원을 상회하던 자체매출도 8,000억원을 하회하며 감소 중에 있다.

그러나 지난 3년간 쿠킹해 오던 3건의 자체사업은 5,600세대로 역대 최대 분양물량 수준이고, 2020년의 2건(광운대 역세권 복합개발, 파주 운정 동패동 자체사업개발)의 경우 매출기준 환산 시 1만세대 이상의 공급과 유사한 수준이다.

2019~2020년의 사업이 성공적으로 분양할 시, HDC현대산업개발의 이익체력이 급격히 증가하며, 사업이 종료될 경우 자본총계는 1.9조원에서 3.5~5.0조원 이상(사업성에 따라 가변)으로 증가할 것이 기대된다.

현 시총 2.3조원을 고려하면 상당한 이익 모멘텀이 발생했다는 것이고, 그 시작이 대전도안 아이파크 2차다.

 주택 디벨로퍼에서 복합 디벨로퍼로, 컨빅션 바이

일본의 디벨로퍼처럼 HDC현대산업개발도 주택중심 디벨로퍼에서, 역세권 복합개발이나 군부대 재생사업, 도시환경사업 복합개발 등을 영위하는 기업으로 변모 중에 있다.

특히 광운대 역세권의 경우 총 개발연면적은 부지면적만 4.6만평에 이를 정도로 초대형사업이다(ex:아이에스동서의 용호동 개발은 1.2만평 사업). 이익 모멘텀 최대치로 올라간 HDC현대산업개발에 대한 컨빅션 바이 제시하겠다.

베타뉴스 홍진석 기자 (press@betanews.net)
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